La rentabilidad media del suelo para olivar es del 5%

La agricultura -y el suelo agrario- se ha convertido en los últimos tiempos en uno de los sectores que más interés despierta entre fondos de inversión y gestoras de activos. Según el informe sobre “Suelo Agrario en España 2022”, elaborado por TINSA, “el suelo agrario es un activo inmobiliario que se caracteriza por su estabilidad en términos de valor, que ha generado rendimientos medios en el último lustro entre el 0% y el 2,5 % para la mayoría de las tipologías de cultivos y unas tasas de rentabilidad total, excluidos impuestos y subvenciones, que se mueven entre el 4 % de los pastos y pastizales y el 11 % de los productos de invernadero. En el caso del olivar, esta rentabilidad media sería del 5% en el año 2021, por debajo de frutales y viñedo, similar al de cultivos herbáceos y por encima de los pastos.

Las valoraciones de fincas cultivadas reflejan que son los cultivos de invernadero con regadío los que muestran un valor de suelo más elevado, cerca de 158.000€/ha de media, seguidos de las hortalizas cultivadas al aire libre (72.200 €/ha), los frutales cítricos (53.100 €/ha), el olivar de regadío (36.200 €/ha) y los frutales no cítricos (36.100 €/ha).

El sector se halla inmerso en una transformación hacia formas de cultivo más eficientes que reduzcan el consumo de los recursos naturales, apoyándose para ello en la tecnología. «Esto requiere de una cantidad de inversión relevante que impulsa la industrialización del sector, a la par que ha atraído a inversores institucionales en busca de rentabilidades», según Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

El informe destaca ocho macrotendencias con incidencia en el valor de suelo agrario:

1-Revalorización de las tierras de regadío con acceso a agua

El valor de la tierra destinada a cultivos está fuertemente condicionado por su rendimiento (la producción), por lo que el suelo más valorado se asocia con la modalidad de regadío. Las fincas de secano en lugares donde las dotaciones de agua se han restringido intensamente y existe una amenaza persistente de sequía han sufrido descensos de valor, excepto en el caso de los cereales, un tipo de cultivo que registra una ligera tendencia al alza por el conflicto bélico en Ucrania. Las fincas de regadío han visto aumentar su valor en aquellas zonas donde las dotaciones de agua se han mantenido.

2-Incremento de los costes de producción

Aunque el precio de los alimentos ha compensado el incremento de los costes de producción, manteniéndose la rentabilidad de los cultivos, el entorno inflacionista crea incertidumbre sobre la evolución de gastos y precios en la próxima campaña, por lo que los agricultores no descartan que se produzcan pérdidas en muchos cultivos.

3-Impacto del cambio climático

Los cambios en los patrones climáticos, cada vez más acusados, merman de forma considerable las producciones. Altas temperaturas en los primeros meses de desarrollo de los cultivos, heladas tempranas y tardías y granizo son ejemplos de episodios climáticos extremos cada vez más recurrentes que alteran el desarrollo de las plantas.

4-Entrada de operadores empresariales y fondos de inversión

«La disponibilidad de nuevas tecnologías que permiten una explotación más intensiva del suelo ha despertado el apetito inversor por fincas de regadío de gran extensión que compran o arriendan por plazos medios de 25 años, en busca de rentabilidades más elevadas «, explica Cristina Arias. Se ha detectado un incremento de la inversión en modalidades intensivas o superintensivas de olivo, vid, nogal, pistacho y almendro, reconvirtiendo a cultivos leñosos superficies destinadas a herbáceos.

5-Incorporación de nuevas tecnologías y especialización de la mano de obra

Las dificultades para el relevo generacional en la gestión de las explotaciones agrícolas y para encontrar mano de obra está impulsando la automatización y el aumento de la inversión en tecnología.

6- Nueva PAC

El desarrollo de eco-esquemas que lleva a los agricultores a alternar cereales y cultivos mejorantes del suelo derivará en un posible cambio en los rendimientos de la tierra.

7-Expectativas no agrarias

Expectativas urbanísticas y de explotación energética están elevando en ciertas ubicaciones el precio que los potenciales compradores están dispuestos a pagar por una finca agraria.

8-Agricultura ecológica

Aunque supone menos de un 6% de la superficie cultivada nacional, la agricultura ecológica está aumentando su penetración (desde 2004 ha aumentado su superficie en 108.000 nuevas hectáreas al año). El principal incentivo para el agricultor son los precios de venta normalmente superiores, que compensan la bajada de un 30%-40% en la producción.


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